Земельный налог: 5 лайфхаков по его снижению

[BOOX]

Сегодня раскрываем тему оптимизации земельного налога компаний. По сравнению с налогом на прибыль или НДС этот налог кажется незначительным. Но рачительный хозяин и зернышко бережет!

Небольшая, но нужная нам сейчас справка. ВРИ — вид разрешенного использования, закрепленный за земельным участком, целевое назначение земли. Если для налоговых расчетов на объект за основу принята кадастровая стоимость, то именно ВРИ определяет коэффициент исчисления налогового бремени.

№ 1 — Дробление

Налог на землю с ВРИ «размещение объектов торговли» существенно выше, чем на землю с ВРИ «для объекта благоустройства». Это логично. Как и то, что для оптимизации этого налога можно изменить ВРИ.
Целевое назначение земли применяется ко ВСЕМУ участку. А на практике невозможно обеспечить 100% застройку участка зданиями, которые будут обеспечивать в будущем финансовую прибыль. Существенная часть земли останется под то, что не будет приносить доход — автостоянки, зоны отдыха и т. д.). Поэтому собственник может раздробить участок на несколько частей и каждой из них обеспечить свой ВРИ с разными коэффициентами исчисления налогов исходя их фактического способа использования. Почти как в истории с раками: вчера были по 5 рублей, но большие. А сегодня будут по 3, но маленькие… Угадайте, у кого останутся 2 рубля?..

№ 2 — Мутация

Суть проста: один ВРИ участка можно поменять на другой. В «Дроблении» мы тоже это делали, но применительно к частям. Сейчас же речь идет о целевом назначении всего участка.

№ 3 — Горшок

Есть ли у вашего участка какие-либо обременения и ограничения, связанные с наличием различных инженерных коммуникаций, либо относящиеся к зонам с особыми условиями использования территории, и т.д.? Если вы не знаете точный ответ на этот вопрос, запросите соответствующие документы в муниципальных органах градостроительства и архитектуры.

№ 4 — Сами мы не местные

Земельный налог – налог местный, а это значит, что ставки этого налога могут варьироваться от муниципального образования к муниципальному образованию. Внимание, к разным налоговыми ставкам! Если ваше предприятие владеет участками в разных муниципальных образованиях, то изучайте местные нормативные акты. Часто собственник платит по максимальной ставке, определенной статьей 394 Налогового кодекса РФ, хотя местные власти могли и льготную ставку налогообложения предусмотреть.

№5 — Качели

Самая низкая налоговая ставка применяется к землям, предназначенным для жилищного строительства. Она составляет 0,3%. Напомним, что базовая ставка — 1,5%, т. е. в 5 раз выше. А на периферии разница может быть и в 6 и более раз. Что нам это дает? Если ваша земля «простаивает», то ей можно назначить ВРИ «под размещение объектов жилой недвижимости». Качнуть ситуацию в эту сторону не очень легко.

Во-первых, это должно быть оформлено согласно градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки той территории, на которой расположен земельный участок.
Во-вторых, не забудьте, что изменённый ВРИ нужно внести в ЕГРН.
В-третьих, Закон побуждает к строительству.

Согласитесь, эти ставки значительно привлекательнее базовой в 1,5%?!

Главный лайфхак

Незнание законов не освобождает от ответственности за их нарушение и гарантирует финансовые потери. Чтобы реализовать свои права необходимо, а) их знать б) их отстаивать. Ни для кого не секрет, что в должностные обязанности специалистов кадастровой и налоговой служб не входит глубокое погружение в тонкости объектов вашей собственности. Оптимизация налогов — это забота и обязанность собственника!

 

[BOOX]

Французские кулинары говорят, что вкус блюда определяет соус. Нет, это не кулинарная тема..) Просто сегодня расскажем, как меняется земельный налог в зависимости от соуса, под которым оформляют земельный участок.

Выше мы писали про законные и доступные способы снижения земельного налога. Коротко напомним эти способы для пропустивших пост:

разделение участка с присвоением каждой его части собственного вида разрешенного пользования;
изменение ВРИ на весь участок с целью применения меньшего коэффициента при расчете налогов;
применение льгот в случае наличия каких-либо обременений на земельный участок;
учет льгот, предусматриваемых местными муниципальными образованиями;
изменение ВРИ простаиваемой земли «под размещение объектов жилой недвижимости», чтобы уменьшить налоги на время, когда земля не приносит дохода.

- Сегодня более подробно рассматриваем первый — разделение участка на несколько с присвоением каждому из них своего ВРИ.

Большинство владельцев земельных участков, где расположены торговые здания, офисы, гостиницы и т. д., даже не задумываются, что 100% земли не может использоваться в строгом соответствии с назначенным ВРИ «под торговлю». А этот ВРИ имеет самую высокую налоговую ставку. С точки зрения фискальной политики государства все логично — земельный участок под торговлю приносит большую прибыль, и значит, должен иметь высокую кадастровую стоимость и максимальную налоговую ставку. Но ведь чаще всего на таком участке находятся не только торговые центры, но и парковки для автомобилей.

? Как правило, землевладельцы не разделяют свои участки, соглашаются с назначением единого вида использования на всей территории и оплата земельного налога осуществляется по максимальной ставке. А нужно разделять!

- Рассмотрим пример всем известной торговой сети «Ленты». Более 15-ти лет они разделяют свои земельные участки на «под торговым центром» и «под парковкой». Кадастровая стоимость приведенного земельного участка 1,5 млрд. руб. и по обычной ставке в 1,5% ежегодный земельный налог составлял бы более 23 млн. руб. А после разделения на части «под парковку» и «под торговлю» земельный налог снижается в 2 раза. Теперь умножаем выгоду на количество земельных участков и заливаемся румянцем от удовольствия.

Кроме того, во многих регионах РФ на земли с ВРИ под парковку существуют дополнительные льготы. Если базовая ставка составляет 1,5%, то в Петербурге — 0,5%. Таким образом, сепарируя участок под парковку, мы не только снижаем кадастровую стоимость, но и получаем законное право на получение дополнительной льготы.

? Так что, разделяйте и властвуйте! Только не забывайте предварительно анализировать возможность и выгоду от будущего разделения. Обращайтесь к специалистам, узнавайте свои права и возможности, решайте вопросы с выгодой для бизнеса!